日前，北京出臺(tái)樓市新政，除放寬五環(huán)外限購(gòu)政策外，加大了公積金貸款支持力度，包括優(yōu)化首二套房認(rèn)定、提高二套房公積金貸款額度、降低二套房首付比例等。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)了解，目前北京地區(qū)銀行已跟進(jìn)執(zhí)行。北京是7月底政治局會(huì)議之后首個(gè)出臺(tái)樓市新政的一線城市，此次政策調(diào)整效果備受關(guān)注。不少業(yè)內(nèi)人士判斷，這將強(qiáng)化其他一線城市進(jìn)一步優(yōu)化限購(gòu)和公積金政策的預(yù)期。

以房屋總價(jià)400萬(wàn)元，公積金貸款100萬(wàn)元、貸款年限30年為例，若北京新政實(shí)施后，滿足二套住房貸款調(diào)整為首套，購(gòu)房者首付款最高可減少60萬(wàn)元，購(gòu)房者置業(yè)初期壓力明顯減輕。

北京公積金貸款提額

“文件生效就可以（按照新規(guī)）做（貸款）了，主要是二套房受益比較大?！钡谝回?cái)經(jīng)記者周一以購(gòu)房者身份咨詢時(shí)，北京一國(guó)有大行工作人員表示，該行自上周六（8月9日）已開(kāi)始執(zhí)行新的住房公積金貸款政策。

上周五（8月8日），北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（下稱《通知》），一方面進(jìn)一步優(yōu)化五環(huán)外限購(gòu)政策，另一方面加大了住房公積金貸款支持力度。文件自8月9日起施行。

新規(guī)涉及公積金貸款的內(nèi)容調(diào)整力度較大。首先是優(yōu)化首二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：《通知》稱，住房公積金個(gè)人住房貸款借款申請(qǐng)人（含共同申請(qǐng)人）在北京市無(wú)住房，且全國(guó)范圍內(nèi)無(wú)公積金貸款（含住房公積金政策性貼息貸款）或使用過(guò)1次公積金貸款并已結(jié)清的，執(zhí)行首套住房公積金貸款政策。

其次是提高二套住房公積金貸款額度：《通知》稱，借款申請(qǐng)人使用公積金貸款購(gòu)買(mǎi)二套住房的，最高貸款額度為100萬(wàn)元，最低首付款比例不低于30%。

這也意味著，購(gòu)房者的二套住房公積金貸款最低首付比例將由30%（五環(huán)外）、35%（五環(huán)內(nèi)）統(tǒng)一降至30%，不再區(qū)分五環(huán)外、五環(huán)內(nèi)；貸款利率將由3.075%降為2.6%，進(jìn)一步降低購(gòu)房者置業(yè)成本。以公積金貸款100萬(wàn)元、30年等額本息計(jì)算，購(gòu)房者利息將減少13.38萬(wàn)元，每月還款減少約594元。

此外，結(jié)合前期相關(guān)政策，適用公積金支持綠色發(fā)展、多子女家庭購(gòu)房政策的，二套房公積金貸款額度最多可上浮40萬(wàn)元，即最高貸款額度為140萬(wàn)元；首套住房最高貸款額度為160萬(wàn)元。

再次，《通知》提高了每繳存一年公積金的可貸款額度，即由每繳存公積金一年可貸10萬(wàn)元提高至可貸15萬(wàn)元。北京住房公積金管理中心測(cè)算稱，購(gòu)房者如果要申請(qǐng)120萬(wàn)元貸款，將由需要繳存公積金11年零1個(gè)月降為繳存7年零1個(gè)月。

同時(shí)，新政也進(jìn)一步落實(shí)《北京市深化改革提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》，支持繳存人在提取公積金支付購(gòu)房首付款的同時(shí)申請(qǐng)公積金貸款。

這也是近一個(gè)月之內(nèi)，北京二度優(yōu)化公積金政策。此前7月中旬，北京住房公積金中心發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大提取住房公積金直付房租業(yè)務(wù)試點(diǎn)范圍的通知》，一方面優(yōu)化提取措施，即劃轉(zhuǎn)房租頻率增加“按季直付”。繳存人申請(qǐng)“直付房租”后，公積金中心依據(jù)房屋租賃合同備案的租金支付周期，按月或按季劃轉(zhuǎn)可提取的住房公積金至住房出租機(jī)構(gòu)賬戶，用于支付房租。

另一方面，新規(guī)將試點(diǎn)住房出租機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的商品房房源覆蓋范圍擴(kuò)展至全市，公租房試點(diǎn)項(xiàng)目增加至3個(gè)，試點(diǎn)房源總量由4萬(wàn)套增加至33萬(wàn)套。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，公積金政策是本次政策涉及最多的內(nèi)容，一攬子新規(guī)均有利于降低購(gòu)房者置業(yè)成本和購(gòu)房門(mén)檻，增強(qiáng)購(gòu)房者置業(yè)能力，未來(lái)公積金政策仍有進(jìn)一步優(yōu)化預(yù)期，如支持公積金“帶押過(guò)戶”，進(jìn)一步加大人才公積金政策支持等。

公積金仍是政策調(diào)整重要方向

“整體來(lái)看，7月30日中央政治局會(huì)議后，北京率先落地優(yōu)化樓市政策，未來(lái)預(yù)計(jì)有更多城市跟進(jìn)，上海、深圳進(jìn)一步優(yōu)化限購(gòu)政策、加大公積金政策支持存在較強(qiáng)預(yù)期?！标愇撵o說(shuō)。

此前7月，廣州發(fā)文擬推進(jìn)“商轉(zhuǎn)公”政策，若政策落地，廣州將成為繼深圳之后第二個(gè)推行該政策的一線城市。對(duì)于滿足條件的購(gòu)房者，存量房貸利率有望從3%以上降至2.6%。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，已有廣州、沈陽(yáng)、重慶等約20城支持、優(yōu)化“商轉(zhuǎn)公”政策。

但推行“商轉(zhuǎn)公”的可行性與每個(gè)城市的公積金盈余及使用率情況等息息相關(guān)，多數(shù)城市對(duì)此設(shè)置了較高的門(mén)檻。相比“商轉(zhuǎn)公”更多可為存量房貸減負(fù)，也有不少城市優(yōu)化公積金提取和使用政策，以更緩和的方式刺激增量需求，這也是今年來(lái)各地政策優(yōu)化的主要方向之一，涉及提高公積金貸款額度、支持提取公積金支付首付款、延長(zhǎng)還款期限等方面進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)已有深圳、杭州、西安等超30個(gè)市（區(qū)）跟進(jìn)出臺(tái)提取公積金支付首付款，跟進(jìn)城市能級(jí)逐步延伸至一二線核心城市。

“（這些政策）對(duì)于職工的購(gòu)房門(mén)檻、購(gòu)房成本均有一定程度的降低，同時(shí)部分城市如深圳、蘇州對(duì)于多孩家庭的額度上浮比例較大，能夠更好地支持特定群體購(gòu)房需求釋放?！标愇撵o認(rèn)為，未來(lái)將有更多城市跟進(jìn)落地。

與此同時(shí)，市場(chǎng)對(duì)更多城市尤其一線城市進(jìn)一步放開(kāi)限購(gòu)的預(yù)期也進(jìn)一步升溫。“放開(kāi)符合條件的家庭購(gòu)房套數(shù)限制，讓有能力、有意愿、有需要的居民家庭進(jìn)入市場(chǎng)，在促進(jìn)市場(chǎng)修復(fù)的同時(shí)，也可以更好地支持職住平衡?！标愇撵o以北京舉例說(shuō)，今年1~7月，北京新建商品住宅銷售套數(shù)中，五環(huán)外占比超80%，是新房市場(chǎng)的絕對(duì)成交主力地區(qū)，二手住宅成交套數(shù)五環(huán)外占比也超50%，本次政策落地后，一方面將對(duì)五環(huán)外的市場(chǎng)產(chǎn)生積極作用，另一方面，對(duì)于想賣出五環(huán)外二手房進(jìn)行置換的群體也帶來(lái)新的機(jī)會(huì)，可以促進(jìn)這部分改善需求釋放。

克而瑞地產(chǎn)研究報(bào)告也指出，去年一線城市購(gòu)房限制性政策松動(dòng)調(diào)整，除廣州全域解除限購(gòu)?fù)?，京滬深三城市依然保留核心區(qū)限購(gòu)，外圍區(qū)域有條件放開(kāi)。但今年以來(lái)，京滬外圍項(xiàng)目銷售去化壓力凸顯，為行政性限制措施逐步退出市場(chǎng)打開(kāi)了空間和可能性，通過(guò)“核心區(qū)嚴(yán)控、郊區(qū)松綁”的差異化策略，一方面可以消除投機(jī)顧慮，又能滿足合理自住購(gòu)房需求，通過(guò)釋放郊區(qū)購(gòu)房需求，既能緩解庫(kù)存壓力、提振經(jīng)濟(jì)，又能服務(wù)于人口疏解、區(qū)域協(xié)同等戰(zhàn)略目標(biāo)，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)“因城施策”風(fēng)向標(biāo)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展與城市可持續(xù)增長(zhǎng)的雙贏。

從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，今年1~7月，北京新房和二手房市場(chǎng)整體表現(xiàn)平穩(wěn)，但7月出現(xiàn)轉(zhuǎn)弱跡象。有北京五環(huán)外房產(chǎn)中介人士表示，新政后首個(gè)周末，咨詢與帶看量明顯增加，但在成交層面體現(xiàn)還需要時(shí)間。