荊楚網(wǎng)消息 (楚天金報) 據(jù)新華社電 國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的調(diào)查顯示,今年二季度,全國70個大中城市房屋售價比去年同期上漲6。3%。央行發(fā)布的二季度貨幣政策報告同時提醒:今年以來,房地產(chǎn)價格又出現(xiàn)加快上漲勢頭。
6月、7月,本是樓市交易的傳統(tǒng)淡季,但全國樓市行情的熱度堪與炎夏試比高。一系列統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,多年調(diào)控之下,房價未見低頭卻抬頭,并且,漲幅比以前明顯加快。
中西部“狂飆突進(jìn)”調(diào)控壓力大增
從局部看,中西部地區(qū)房價加速“補(bǔ)漲”,多個城市甚至領(lǐng)漲全國。
一季度,70個大中城市中,房價漲幅在平均漲幅(5。6%)之上的城市有21個,其中西部地區(qū)5個,中部地區(qū)6個。這意味著,中西部城市對全國房價上漲的“貢獻(xiàn)率”超過了東部城市。
而今年前6個月,在房價超過全國平均漲幅的“領(lǐng)漲”城市中,中西部地區(qū)所占比重均在四成以上,而去年則不足三成。
在全國房價漲幅前5位的城市中,一季度中西部占2個,北海和瀘州;4月份,中西部城市增至3個,分別是北海、大理、蚌埠。5月份,在全國房價漲幅并列前6位的城市中,中西部占了4個,北海、蚌埠、瀘州、大理。即便在6月份,全國房價漲幅前5席中,中西部仍占據(jù)2席:北海、蚌埠。 這預(yù)示著,房價上漲不再是東部沿海城市的局部現(xiàn)象,而是進(jìn)一步向中西部二線城市擴(kuò)散。中西部地區(qū)的“狂飆突進(jìn)”令整個樓市調(diào)控壓力大增。
東部強(qiáng)烈彈升調(diào)控效果遭蠶食
以房價曾經(jīng)有所回調(diào)的長三角區(qū)域?yàn)榇淼臇|部地區(qū),今年以來房價反彈強(qiáng)烈,又創(chuàng)新高。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,6月份發(fā)改委調(diào)查的70個大中城市中,位居長三角地區(qū)的南京房屋銷售價同比上漲11。3%、寧波8。5%、杭州6。9%。上海盡管同比數(shù)據(jù)漲幅不高,但環(huán)比明顯上漲0。7%。這說明,長三角房價的上漲趨勢已非常明顯。
長三角樓市既是全國的風(fēng)向標(biāo),又是調(diào)控的樣本——2005年下半年起房價曾率先回調(diào)。眼下,這一區(qū)域房價的強(qiáng)烈彈升,從一個側(cè)面反映出有限的調(diào)控效果在遭蠶食。
深圳則是東部城市房價反彈的一個極端縮影:現(xiàn)已連續(xù)4個月領(lǐng)漲全國、連續(xù)17個月同比漲幅超過10%,6月份達(dá)15。9%。其他東部城市房價與深圳相比,差別只在漲幅,相同的是漲勢。
此外,從季節(jié)看,6月、7月份歷來都是樓市的銷售淡季,眼下卻反季節(jié)升溫。6月份全國新房價格漲幅反比5月份高出0。8個百分點(diǎn)。全國70個大中城市中,有4個城市新房漲幅超10%。淡季不淡,反而高漲,這說明高燒不退的行情已經(jīng)顛覆了樓市的季節(jié)性規(guī)律。
無論是整體還是局部、是補(bǔ)漲還是反彈、是現(xiàn)狀還是預(yù)期,種種跡象表明,房價進(jìn)入了新一輪上升通道。
三大因素助推房價飛漲
荊楚網(wǎng)消息 (楚天金報) 在調(diào)控政策頻出的背景下,房價依然進(jìn)入快速上升通道。誰是當(dāng)前房價高漲的“推手”?有效供給不足、地價飛漲抬高成本、人為炒作哄抬,被認(rèn)為是直接導(dǎo)致房價上漲的三大因素。
有效供給不足
住房需求旺盛客觀存在,使得建房的速度總難追上售房的步伐,供不應(yīng)求的情況各方“分析”了多年,依然未能根本改觀。
除絕對供給不足外,還存在有效供給失衡的問題。在一些城市,譬如上海,盡管整體供需基本平衡(供求比上半年基本保持在1。5:1),但有效供給結(jié)構(gòu)性不平衡仍然存在,即受市場青睞的新增優(yōu)質(zhì)房源——如距離中心城區(qū)不遠(yuǎn)(外環(huán)線以內(nèi))、地鐵附近交通便捷、低總價的中小戶型房,供應(yīng)不足。
長江商學(xué)院教授周春生分析說,從供求的角度看,樓市調(diào)控之所以收效不明顯,是因?yàn)檎{(diào)控本身在供求關(guān)系上存在兩個背離性目標(biāo),既想控制投資過熱限制供給,又想抑制房價。專家認(rèn)為,要堵截房價過快上漲,首先還得增加有效供給,舒緩供求關(guān)系。
地價飛漲
地價過快增長是新一輪房價上漲的主要動力之一。以長三角一些城市為例,近來住宅樓面地價頻頻越過每平方米萬元大關(guān)。6月下旬,上海楊浦區(qū)的新江灣城一地塊競拍成交的樓面地價就高達(dá)每平方米12509元,接近其周邊在售新房的成交價。而7個月前,同是新江灣城地塊,樓面地價每平方米6677元已算“天價”,如今,新地價在兩百來天里暴漲87%。
地價頻創(chuàng)新高、樓面地價趕超房價的“新江灣城現(xiàn)象”,不過是近來房地產(chǎn)市場逆調(diào)控異動的縮影。在杭州,5月底,錢江新城一地塊拍出樓板價每平方米11759元的新紀(jì)錄,高出去年9月底杭州市中心“地王”的樓面單價近千元。
“羊毛出在羊身上”,房地產(chǎn)研究者顧海波指出,盡管房價取決于供求,但土地成本最終會計入房價,高地價客觀上推高房價毋庸置疑。
不管是房價帶動了地價,還是地價抬高了房價,一如是雞生蛋還是蛋生雞的關(guān)系,但地價瘋漲與房價高企之間確實(shí)存在正相關(guān)性。
更為顯見的例子是,在上海新江灣城“地王”拍出之前,這一區(qū)域的新房售價還在每平方米14000元左右,“地王”誕生后,周邊房價迅速飆升至每平方米19000元左右。因?yàn)椤暗赝酢钡臉前鍍r就已達(dá)每平方米12509元,未來房價成本很難低于每平方米20000元。有了這個價格標(biāo)桿,周圍房價怎么會不狂拉?
“炒風(fēng)”過重
“炒風(fēng)”乘勢而起,非正常因素也在助推房價節(jié)節(jié)高。
中原地產(chǎn)分析師楊洪旭指出,人為因素推漲房價主要體現(xiàn)在兩方面:一些樓盤已達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)但就是不申請預(yù)售,即便已取得預(yù)售許可證也遲遲不開盤;或者已開盤,但拒絕對外銷售,以虛擬預(yù)訂、預(yù)售合同或掛牌價格畸高等方式捂盤。至于縱容銷售人員利用職業(yè)便利炒作房價,制造虛假銷控表等方式哄抬房價,也屢見不鮮。
除開發(fā)商、二手房中介之外,投資者在這一輪房價抬升中也扮演了重要角色。目前國內(nèi)的住房需求大體可分為兩類:一類是自主性需求,一類是投資性需求。投資性需求包括兩種情況:一種是投資,追求資產(chǎn)保值增值,另一種則是投機(jī)。對于投資,本無可厚非,經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉指出,面對本幣升值,老百姓“為避免財富不像冰棍那樣化掉”,買房不僅是逐利的理性選擇,也是無奈的選擇。
但投機(jī)者就不同了,他們利用信貸杠桿,“四兩撥千斤”,三四成的首付是自己的,六七成的房款都是銀行的,買進(jìn)房子就是為了待價而沽。 (據(jù)新華社電) |